FloorprintSurface habitable, loi Carrez, surface de plancher, emprise au sol : les différences
En France, « la surface » d’un logement peut désigner quatre choses différentes selon que l’on loue, que l’on vend en copropriété ou que l’on dépose une demande d’urbanisme. Voici l’essentiel, en termes généraux : ce texte explique les notions, il ne remplace ni les textes officiels ni un professionnel.
Les quatre notions en un tableau
| Notion | À quoi elle sert en général | D’où elle vient | Idée générale du calcul |
|---|---|---|---|
| Surface habitable | Location d’un logement, certaines règles sur le logement | Code de la construction et de l’habitation | Surface de plancher construite, moins les murs, cloisons, marches, cages d’escalier, gaines et embrasures ; les parties sous une hauteur de 1,80 m ne comptent pas ; les annexes (cave, garage, terrasse…) sont en général exclues. |
| Surface loi Carrez | Vente d’un lot en copropriété | Loi Carrez (1996) et son décret d’application | Surface privative close et couverte, avec des déductions proches de la surface habitable ; hauteur de 1,80 m ; caves, garages et autres annexes en général exclus. |
| Surface de plancher | Urbanisme : autorisations, seuils, certaines taxes | Code de l’urbanisme | Somme des surfaces des niveaux clos et couverts de plus de 1,80 m sous plafond, mesurées à partir de l’intérieur des façades, après des déductions que le texte énumère. |
| Emprise au sol | Règles d’un plan local d’urbanisme (PLU) sur la part constructible d’un terrain | Code de l’urbanisme et règlement du PLU de la commune | Ce n’est pas une surface de logement : en général la projection verticale de la construction sur le terrain, avec des précisions et des exceptions fixées par les textes et le PLU. |
Quelle surface pour quelle situation ?
En règle générale, on parle de surface habitable pour une location, de surface loi Carrez dans une vente en copropriété, et de surface de plancher et d’emprise au sol quand on prépare une construction, une extension ou une autorisation d’urbanisme. Le chiffre qui compte est celui du document qui s’applique à vous : l’acte de vente, le certificat de mesurage ou le diagnostic, le bail, ou la décision d’urbanisme. Les maisons individuelles et les logements hors copropriété ont leurs propres usages. Vous croiserez encore, dans d’anciens dossiers, les sigles SHOB et SHON, remplacés par la surface de plancher en 2012.
En cas de doute, la bonne source est le professionnel qui mesure (diagnostiqueur, géomètre-expert), le notaire pour une vente, et le service urbanisme de la mairie, avec le PLU, pour tout ce qui touche à la construction.
Un exemple pour fixer les idées
Prenons un appartement dessiné dans Floorprint. Les chiffres qui suivent sont inventés, pour l’exemple. Floorprint affiche une surface des pièces de 58 m² (les pièces mesurées dans leurs murs), une surface intérieure de 63 m² (cloisons comprises) et une surface brute de 70 m² (jusqu’à l’extérieur des murs extérieurs).
La surface habitable ou Carrez de ce logement est en général proche du premier chiffre, avec quelques déductions (gaines, embrasures, parties basses) ; la surface de plancher d’urbanisme part de l’intérieur des façades et se rapproche plutôt du deuxième chiffre, moins les déductions prévues. L’emprise au sol, elle, concernerait l’empreinte du bâtiment sur son terrain. Le chiffre exact, pour un vrai logement, vient toujours d’un mesurage professionnel ou du texte applicable.
Ce que Floorprint affiche, et ce qu’il ne calcule pas
Floorprint affiche la surface des pièces, la surface intérieure, la surface brute et une valeur simplifiée qu’il nomme « surface de plancher ». Aucune n’est la surface habitable, la surface loi Carrez ni la surface de plancher du code de l’urbanisme : ce sont des estimations pour planifier et comparer des variantes. Pour calculer ces valeurs sur votre dessin, voyez calculer la surface d’une maison. Pour l’emprise au sol sur un terrain, voyez placer sa maison sur le terrain. Ce site n’est pas une source de référence en matière de réglementation : vérifiez dans votre acte, votre diagnostic ou auprès de la mairie.
Questions
Quelle est la différence entre surface habitable et surface de plancher ?
La surface habitable sert au logement (notamment la location) et retire murs, cloisons et autres éléments. La surface de plancher relève de l’urbanisme et se mesure en général depuis l’intérieur des façades, avec ses propres déductions. Elles ne donnent pas le même chiffre.
La loi Carrez s’applique-t-elle à une maison individuelle ?
En général, elle vise la vente d’un lot en copropriété. Pour une maison individuelle, renseignez-vous auprès du notaire ou de l’agent immobilier sur ce qui doit figurer dans l’acte.
L’emprise au sol est-elle une surface de logement ?
Non. C’est en général la projection de la construction sur le terrain, utilisée par les règles d’urbanisme. Le PLU de la commune précise comment elle est comptée.
Floorprint calcule-t-il la surface Carrez ?
Non. Il affiche des surfaces simplifiées tirées de votre dessin. Pour une surface officielle, faites appel à un diagnostiqueur ou à un géomètre-expert.
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