Superficie calpestabile, commerciale e catastale: le differenze

In Italia i metri quadrati di una casa si possono contare in più modi, e per questo lo stesso immobile compare con numeri diversi in un annuncio, in una visura e in una perizia. Qui trovi, in termini generali, che cosa indicano le parole più usate e dove cercare il valore giusto.

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Le parole principali

• Superficie calpestabile (o netta): in genere lo spazio che si può «calpestare», cioè il pavimento delle stanze al netto dei muri. È il modo più intuitivo di contare e di solito corrisponde a quello che si misura con il metro dentro casa.
• Superficie lorda: comprende anche lo spessore dei muri. Di solito si misura fino alla faccia esterna dei muri esterni, mentre per i muri in comune con altre unità si usano regole diverse a seconda del documento.
• Superficie commerciale: è un criterio di mercato, usato spesso da agenzie e periti per confrontare i prezzi. In genere parte dalla superficie lorda e vi aggiunge una parte di balconi, cantine, box e giardini, ciascuno con un coefficiente. I coefficienti non sono gli stessi dappertutto: dipendono dalla fonte che li ha definiti.
• Superficie catastale: è quella che risulta dalla visura e dalla planimetria depositate al catasto, calcolata con le regole del catasto. Il riferimento normativo è il DPR 138/1998; per i dettagli e per eventuali aggiornamenti rivolgiti a un tecnico.

I termini sono molto simili tra loro e le fonti non sempre li usano con lo stesso significato: ricordati sempre di chiedere «di quale superficie parliamo?».

Dove trovare il valore che ti serve

La superficie catastale la trovi nella visura catastale; quella indicata in un rogito, in un contratto di locazione o in un preliminare è scritta in quel documento, insieme al criterio con cui è stata ricavata; quella di una perizia o di una stima dell’agenzia è definita dal perito o dall’agenzia, che di solito specifica i coefficienti usati. In altri casi, come i tributi locali, vale la regola fissata dal Comune o dalla norma che si applica. Nessuna di queste fonti è sostituibile da una pagina web: i coefficienti e le regole esatti vanno letti nel documento o chiesti a un tecnico.

Un esempio per capire la differenza

Prendi un appartamento inventato a scopo d’esempio. Sommando il pavimento di tutte le stanze si ottengono 70 m² (superficie calpestabile). I muri, interni ed esterni, occupano altri 10 m²: la superficie lorda è quindi di circa 80 m². Se l’appartamento ha anche un balcone e una cantina, la superficie commerciale parte da quegli 80 m² e vi aggiunge una parte di balcone e cantina, in base ai coefficienti scelti da chi fa la valutazione. Il numero finale può quindi essere più alto o più basso di quello catastale, senza che nessuno abbia sbagliato: hanno solo contato cose diverse.

Cosa mostra Floorprint

Floorprint mostra la superficie delle stanze (simile alla calpestabile), la superficie interna e la superficie lorda, per stanza, per piano e per l’edificio. I balconi e le terrazze, disegnati come spazi esterni, restano fuori dall’abitazione. Sono stime semplificate, non una misura ufficiale e non un calcolo catastale o commerciale. Per vedere come si ottengono dal disegno, leggi come calcolare i metri quadri di una casa dalla piantina; se prepari un annuncio, c’è anche la guida sulla piantina per l’annuncio. Per un atto, una perizia o una pratica, chiedi a un geometra o a un altro tecnico abilitato.